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解析回迁房补偿

来源:成都精英律师   作者:未知  时间:2017-02-13 12:54:21

  一、基本案情

  2002年4月8日,A村村民蔡雅丽与A村委会签订《住宅房屋拆迁货币补偿协议》,约定A村委会因项目建设需要拆迁蔡雅丽的住宅,A村委会支付蔡雅丽补偿款197575元、拆迁补助费16213元等内容,协议未约定付款方式及期限,仅注明“购房后结清”。2007年9月1日,时任A公司法定代表人兼A村委会书记、主任的张泰向蔡雅丽出具两张《证明》;一份《证明》载明:“蔡雅丽自愿退出一套建筑面积为56.85┫的房屋;其本人56.85┫的购房指标(平价)在以后购楼房时按平价使用;房款为73905元;房款73905元用于在定楼房押金。”第二份《证明》载明:“应付给蔡雅丽2007年9月1号至2008年9月1号12个月的周转资金6168元。”上述两份《证明》底部有张泰签字,未加盖公章。

  2015年3月,蔡雅丽起诉要求A公司以及案外人A村委会按交回的楼房面积向其交付回迁楼房,并按约定每月514元给付其周转金至交付回迁楼止。2015年11月,人民法院作出一审判决。该判决书中载明,2007年9月1日两份证明上虽未加盖公章,但张泰系A公司法定代表人兼A村委会书记、主任,蔡雅丽有理由相信张泰的签字行为系职务行为,且结合张泰出庭陈述内容、村委会陈述的相关内容、证人证言、蔡雅丽应享有的安置房面积与实际取得面积之差等情况,应认定为上述证明内容为A公司与蔡雅丽达成了协议,该协议合法有效;但因双方对交付房屋时间、方式、房屋坐落、房屋具体门牌号、面积超出或不足如何计算房款均没有明确约定,蔡雅丽诉讼请求亦未明确上述内容,故对蔡雅丽要求交付房屋的请求法院无法支持。……。据此判决,A公司给付蔡雅丽6168元,并驳回蔡雅丽的其他诉讼请求。

  判决后,A公司不服,向本院提起上诉,请求撤销一审判决改判驳回蔡雅丽的诉讼请求。2016年2月29日,法院作出二审判决,认为尽管《证明》仅有张泰签字而未加盖公章,张泰还兼任A村委会书记、主任,但是根据A公司另行出售202号房屋等事实,足以相信张泰接受退房并出具《证明》的行为系代表A公司的职务行为,《证明》应视为蔡雅丽与A公司就退房、以后购房、周转金问题达成了新的协议,该协议合法有效,双方应按照协议履行各自义务。……。据此,判决驳回上诉,维持原判。该判决现已生效。后,蔡雅丽与A公司就购房未进行协商。

  随后蔡雅丽提起本案诉讼。蔡雅丽的诉讼请求为:要求A公司在房地产开发的楼盘中为其安置不低于56.85平方米原楼层的一居室一套,并承担本案的诉讼费。诉讼中,蔡雅丽申请变更诉讼请求为,要求A公司按照在售的市场价、同楼层价格每平方米2.5万元支付56.85平方米的补偿款1421250元。

  二、法院判决

  法院审理后作出判决:1、A公司房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付蔡雅丽房屋补偿款五十一万一千六百五十元;2、驳回蔡雅丽的其他诉讼请求。

  三、律师点评

  著名房产律师认为,已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实,当事人无须举证证明。上述一审判决以及二审判决中均认定2007年9月1日张泰出具两份《证明》的行为系代表A公司的职务行为,故蔡雅丽退还A公司202号房屋56.85平方米一居室一套,房款73905元在A公司用于定楼房押金等情况属实。

  本案中,蔡雅丽起诉要求A公司支付56.85平方米房屋补偿款,蔡雅丽与A公司就楼房的相关事宜均未达成一致意见,且蔡雅丽无法确定欲要求A公司交付房屋具体位置,A公司亦否认已建设或正建设的回迁房屋中存在剩余房屋,故蔡雅丽在无法获得回迁房屋的情况下要求A公司支付房屋折价款,该请求合情合理;A公司辩称蔡雅丽在上一次案件中已经就交房事宜起诉过,应当适用一事不再理原则驳回蔡雅丽起诉。蔡雅丽在上一次案件中要求A公司、A村委会交付房屋的诉讼请求与本案蔡雅丽要求给付房屋补偿款不属于一事不再理范围内。

  就房屋补偿款的数额。张泰代表A公司出具《证明》其一载明的内容显示蔡雅丽已经就回迁房交纳过房款,A公司理应向蔡雅丽交付房屋,但因现实履行困境导致蔡雅丽无法要求A公司交付房屋,现蔡雅丽起诉要求A公司支付房屋折价款,应当按照蔡雅丽主张时、同地段、同性质的房屋价格标准予以折价;因此房屋折价款标准应根据附近村民内部交易回迁房价格予以确定,根据原有楼房楼层、公平原则等综合考虑,法院酌情认定房屋补偿款的标准为每平方米9000元,故A公司应当给付蔡雅丽房屋补偿款511650元;蔡雅丽主张应当以在售的同楼层商品房市场价的标准予以补偿,A公司尚欠蔡雅丽的房屋为回迁房性质,蔡雅丽的该主张没有法律依据。

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