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房产买卖中的阴阳合同该怎么认定?

来源:成都精英律师   作者:未知  时间:2017-10-17 16:08:49

    房产买卖已经成为大家比较关系的话题了,现如今,房价的增长和跌落直接影响到人们的生活水平,有些家庭一辈子都在奋斗自己的房子。房屋买卖时双方为追求利益化,达到少交或不交房屋契税就会产生阴阳合同。那么房产买卖中的阴阳合同该怎么认定?成都经济纠纷律师    

    一般房屋买卖中,当事人双方为追求利益化,达到少交或不交房屋契税和个人所得税的目的,往往在递交给房地产登记机关的房屋买卖合同中约定少于真实成交价的成交价格,即出现所谓的“阴阳合同”。出卖人或买受人因房屋价格上涨或下跌等原因不愿继续履行合同,以双方约定的虚假成交价格违反了国家税收法律制度为由起诉请求确认双方签订的房地产买卖合同无效。

    我们认为,真实意思表示是民事法律行为的核心要素,如付款方式、付款数额等其他条款在“阴阳合同”中约定不一致时,应以双方当事人的真实意思表示为准,非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按双方的真实意思来认定。除虚假成交价格之外的其他条款是双方的真实意思表示,不存在其他法定无效情形,应认定其他条款有效。逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的,当事人一方仅以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效的,不予支持。你也可以通过较大较有名的中介机构进行房屋买卖来避免诸如此类的问题比如链家、中原、菁英、我爱我家等等。

    在房屋买卖交易中,我们发现签订类似的“阴阳合同”表面上看好像可以避税,实际上对买卖双方并无好处,麻烦多,风险大:

(1)从卖方角度看,用于办理权属过户的合同,在法律形式上比双方私下约定的合同更具有法律效力。因为可能存在将房屋产权转让给买家后,买家以价低的合同作为交易凭据,拒绝按事前商议的高房价支付房款。现实中,法院因某些原因无法认定合同效力的情况下,采用在产权交易部门过户登记备案的低价合同而判决卖方败诉的案例时有出现。

(2)从买方的角度讲,虽然少交了一些税费,但如果该房屋再次进行交易,由于登记备案的购入价远远低于实际成交价,在计算营业税和个人所得税时,作为计税依据的增值额比实际增值额大很多,其实并没有省多少钱。

(3)因为房产局是基于买卖双方签订其指定的那份合同,才办理了过户手续,由于阴阳合同的行为被认定指定的那份合同无效,买卖行为很可能会因此而失效,终导致过户行为被撤销。

(4)根据《税收征收管理法》的规定,对纳税人偷税的,由税务机关追缴,并处不缴或少缴税款50%以上、5倍以下罚款。另外,根据我国《刑法》规定,偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的就构成偷税罪。因此,签订“阴阳合同”不仅要被处罚款,甚至可能触犯刑法,构成犯罪。

    在民商事法律理论中,买卖是一种极为广泛和较为重要的民事法律行为,是当事人约定一方转移财产所有权于他方,他方支付价款的行为。出让财产所有权的人称为出卖人,依约支付价款并取得约定之物的所有权的人称为买受人。成都青羊区合同纠纷律师 

    我国《合同法》百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同”。

    房产买卖就是房产所有权人将房屋所有权及其与之相关的土地使用权转移给买受人,买受人依约支付房产价金的行为。

    需要在此申明的是房产交易市场包括买卖、租赁、抵押、信托等交易行为,租赁是处分其使用权的行为,抵押是一种担保物权的设定行为,信托是让渡处分权而保留受益支配权的行为。

    区分这几种行为在法律上的概念是很重要的。在房地产交易市场上,有人就鱼目混珠将使用权转让混同于买卖,俗称“买使用权的房屋”,极易引起法律上的“重大误解”而影响交易安全。切记买卖的标的物是“所有权”,是包含占有、使用、受益、处分在内的所有权,而不是租赁关系中的不包含处分权的承租权。 成都合同纠纷律师  

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