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土地出让合同纠纷案例

来源:成都精英律师   作者:未知  时间:2017-02-10 09:31:43

  【案情简介】

  上诉人某某房地产有限公司(以下简称某某公司)为与被上诉人某某房屋土地资源管理局(以下简称某某房地局)土地使用权出让合同纠纷一案,不服上海市高级人民法院(2000)沪高民初字第5号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案,现已审理终结。

  经审理查明:1992年6月8日,中美联合信托公司(以下简称信托公司)、上海新城房产企业公司(以下简称新城公司)、上海市虹口区房屋综合开发经营公司(以下简称开发公司)与某某房地局签订沪土(1992)出让合同第13号《上海市土地使用权出让合同》(以下简称A地块出让合同)约定:信托公司、新城公司、开发公司以4,205,800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊A地块的土地使用权,土地使用权期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日,信托公司、新城公司与开发公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业某某公司,上述A地块土地使用权即转为某某公司。1994年9月10日,某某公司与某某房地局又签订沪土(1994)出让合同第75号《上海市国有土地使用权出让合同》(以下简称B地块出让合同)约定:某某公司取得上海市吴淞路31号街坊B地块的土地使用权;某某公司如不按与上海市虹口区人民政府(以下简称虹口区政府)签订的《委托拆迁和市政配套合同》支付费用,某某房地局有权解除本出让合同,已付的土地出让金不予退还。同日,某某公司与某某房地局签订《A地块出让合同备忘录》载明:双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043年10月8日止,与B地块土地使用权期限相同。同年9月9日、9月10日,某某公司分别与案外人虹口区政府签订《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》,约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在某某公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中,某某公司发现受让的地块存在民防工程。

  1996年10月,某某公司以虹口区政府违反《委托拆迁和市政配套合同》、《虹口区大市政配套费合同》及《补充协议》约定的拆迁期限、且在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由,向上海市高级人民法院提起诉讼,请求判令依法解除拆迁合同,由虹口区政府返还其支付的动迁费,并支付违约金、设计费、勘察费及A地块土地使用年限减少等损失。

  【法院判决】

  1、一审判决

  上海市高级人民法院审理认为:

  (1)合同性质。某某房地局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给某某公司,双方因土地使用权合同权利义务履行而发生的纠纷,属于平等主体间的民事纠纷,某某房地局要求以行政合同定性,不予支持。

  (2)诉讼时效。某某房地局就某某公司诉讼已超过时效所提供的证据为复印件,依法不能作为认定事实的根据;即便某某房地局提供的虹口区民防办谈话通知书能证明某某公司已于1995年1月12日知悉讼争地块有民防工程,但是,早在1996年11月1日,某某公司已提出质疑,因此,某某房地局认为某某公司起诉已超过诉讼时效的理由不能成立。可认定某某房地局出让给某某公司的地块是有瑕疵的,对此,依法应由某某房地局承担相应的民事责任。

  (3)合同效力。已生效的人民法院[1998]民终字第161号民事判决,可以确认某某公司与虹口区政府之间的《拆迁合同》等有效,并继续履行。而《拆迁合同》又是本案B地块出让合同解除与否的前提,且某某公司关于解除本案讼争合同的主张,不符合法律规定的解除条件,因此,对某某公司请求解除B地块土地使用权出让金合同及返还土地出让金的请求,不予支持。

  (4)责任承担。对某某公司提出的赔偿经济损失的主张,因民防工程拆除费用为49,511.98元,应由某某房地局承担。已生效的民事判决书确认某某公司在委托拆迁及市政配套方面也存在违约,因此,某某公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一,某某公司亦应承担相应的民事责任。某某房地局提供的土地存在瑕疵,土地使用权又是有价值的,故可延长土地使用权年限来折价赔偿。

  上海市高级人民法院于1998年9月18日以(1996)沪高民初字第15号民事判决书判决:一、某某公司与虹口区政府之间有关上海市吴淞路31号街坊B地块的《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费合同》有效,继续履行;二、虹口区政府于判决生效后10日内偿付某某公司赔偿金2,645,912.13美元;三、虹口区政府于判决生效后10日内赔偿某某公司受让的A地块土地使用年限减少损失130,146.91美元;四、某某公司的其它诉讼请求不予支持;五、某某公司于判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7,170,505美元,并自1997年6月17日至本判决生效之日止以7,170,505美元为总值按每日万分之三给付滞纳金。

  某某公司不服一审法院判决,向法院提起上诉称:某某房地局出让的A、B地块存在民防工程,致使其不能达到签订土地出让合同预期的经济利益,某某房地局应当赔偿土地出让金、拆迁费、工程设计费及利息等经济损失;中南会计师事务所对其受让的A、B地块拆除民防工程费用评估为49,511.98元,并非实际发生的费用,该费用的数额应当以实际拆除所发生的费用损失为依据。为此,请求二审法院撤销一审法院判决,依法予以改判。某某房地局答辩同意一审法院判决,请求二审法院予以维持,驳回某某公司的上诉请求。

  2、二审判决

  法院审理认为:

  某某公司在二审期间申请追加某某房地局作为第三人参加诉讼,实际是对双方签订的土地出让合同有争议,属于另一个性质的法律关系,不属于本案第三人。由于虹口区政府并非在合同约定的14个月内完成拆迁,某某公司根据不安抗辩和同时履行抗辩的原则,有权延迟付款。在某某公司诉讼后,虹口区政府在一审法院开庭时才主张已经完成拆迁,且双方对拆迁范围存在争议因此,在法院没有做出判决上的认定前,不能以开庭日作为已经履行的日期,应当以法院判决生效的日期作为某某公司付款的日期,一审法院判决某某公司自1997年6月17日至判决生效之日止以7,170,505美元为总值每日按万分之三给付滞纳金,缺乏依据,依法应当纠正。

  据此,法院判决:

  一、维持原判(一)、(二)、(三)、(四)项。

  二、变更原判第五项为:某某公司于本判决生效后10内支付虹口区政府委托动迁费7,170,505美元。

  人民法院审理认为:某某公司依据与某某房地局签订的《A地块出让合同》及《B地块出让合同》的约定,缴纳的土地出让金已经列入国家财政预算,用于城市建设和土地开发,某某房地局依约交付了出让的A、B地块,且某某公司对一审法院判决驳回其解除土地出让合同的主张及以延长某某公司受让的A、B地块土地使用权年限作为某某公司使用土地年限减少的损失之判决没有提起上诉,因此,某某公司上诉主张某某房地局赔偿其土地出让金及利息,依据不足,不予支持。

  某某房地局与某某公司之间不存在拆迁补偿的法律关系,在某某公司与虹口区政府之间履行《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费的合同》中,由于虹口区政府对B地块逾期拆迁,导致某某公司已经受让的A地块延期开发建设,为此,院已经判令虹口区政府偿付某某公司赔偿金2,645,912.13美元,赔偿某某公司A地块土地使用年限减少的损失130,146.91美元。某某公司与虹口区政府之间的拆迁合同合法有效,已经履行,因此,某某公司主张某某房地局支付其拆迁费及利息损失,缺乏依据,不予支持。

  根据《中华人民共和国人民防空法》及《上海市民防工程管理办法》的有关规定,民防工程系防空设施,不得擅自拆除。拆除民防工程必须由用地单位提出申请,经批准后方可拆除。某某公司至今尚未向有关民防部门提出拆除民防工程的申请,该工程项目用地至今亦尚未开发建设,且本院(1998)民终字第161号民事判决已经认定:“某某公司在委托拆迁及大市政配套方面也存在违约”,因此,某某公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一。某某公司主张某某房地局赔偿工程设计费、工程款等费用,事实根据和法律依据不足,本院不予采纳。

  因某某公司没有办理拆除民防工程的报批手续,民防工程尚未实际拆除,一审法院委托中南会计事务所对该民防工程的评估结论,应当作为某某房地局支付某某公司拆除民防工程费用的依据,某某公司以中南会计师事务所评估非实际发生的费用为由主张某某房地局再行支付民防工程的拆除费用,没有事实根据。一审法院根据某某房地局在履行双方签订的《A地块出让合同》及《B地块出让合同》中,没有将某某公司受让的土地存在民防工程的现状告知某某公司的违约事实,判决由某某房地局赔偿某某公司受让取得的A、B地块使用权年限,即从2002年1月1日起算持续50年,某某房地局已经承担了相应的违约责任,某某公司没有举证证明其他实际经济损失发生的事实,本院不予认定。

  综上,一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》百五十三条款第(一)项之规定,于2002年6月20日以[2002]民一终字第15号民事判决书,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费571,410.30元,由某某公司负担。

  【案件启示】

  本案涉及国土局出让的土地存在瑕疵,其违约责任的认定及处理的问题。双方的争议焦点是:(1)某某房地局出让给某某公司A、B地块存在民防工程,这一瑕疵是否构成违约;(2)上海房地产是否应向某某公司支付土地出让金、拆迁费经济损失。但是案件却上诉到法院,而且一审与二审的判决也存在不少差异,这其中有许多问题值得我们思考。

  (一)国有土地使用权出让合同的性质

  根据《中华人民共和国城镇国有土地出让与转让暂行条例》第8条和城市房地产管理法第7条的规定,土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定期限内出让与土地使用者并由土地使用者向国家支付土地使用权出的行为。《国有土地使用权出让合同》应为民事合同还是行政合同,在学术界存在争议,如果说出让合同是民事合同,那么土地管理机关作为合同当事人常常是拥有实权并凌驾在另一方当事人之上;如果说该合同是行政合同,又不利于保护行政相对人,而且国家也可以作为特殊的民事主体。从保护合同相对方的角度出发,应该将《国有土地使用权出让合同》应为民事合同,视为国家行政管理机关代表国家,作为土地所有者,将土地使用权转让或出让给土地使用者,性质上为商品买卖。另外,2001年1月1日施行的《人民法院关于印发民事案件案由规定(试行)的通知》规定,土地使用权出让合同纠纷属于民事案件案由,因此国有土地使用权出让合同纠纷属于民事纠纷,应由民事审判庭负责审理,更为恰当。

  (二)某某房地局出让的土地存在瑕疵是否构成合同违约

  既然《国有土地使用权出让合同》为民事合同,那么就可以适用《合同法》,《合同法》107条规定,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2001年7月1日起施行的《上海市土地使用权出让办法》第16条也规定“出让人应当向有意受让土地使用者提供……(六)出让地块的地面现状……(十三)其他有关资料。”根据上述法律、规章的规定,作为合同一方,国家负有告知土地受让者土地现状、保证出让的土地不存在瑕疵的法定义务。本案中,某某房地局与某某公司签订土地出让合同时,没有履行告知某某公司受让的土地存在民防工程这一法定义务,因此,其行为已经构成违约,而且违反了诚实信用原则。其以不存在违约为由,拒绝承担违约责任依法无据。

  行政主体在于民事主体签订合同时,往往因为自身拥有一定的行政权而凌驾在合同的另一方之上,在履行合同时也未能够尽心尽责的履行合同义务,但是作为平等的主体,行政主体作为合同的当事人时要做好角色定位。

  (三)应否支持某某公司有关土地出让金及其他经济损失的诉讼主张

  、关于赔偿土地出让金的住张。1990年5月19日国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》低50条规定:“依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算,作为专项基金管理,主要用于城市建设和土地开发。”同时,城市房地产管理法第16条规定:“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。”本案中,某某房地局与某某公司签订的土地出让合同合法有效,而且,某某公司交纳的土地出让金已经列入国家财政预算,用于土地开发和城市建设,某某公司主张某某房地局赔偿其土地出让金的主张依据不足,不予支持。

  第二、关于赔偿拆迁费用的主张。本案中,某某公司与某某房地局之间没有拆迁合同关系。案外人虹口区政府与之有拆迁合同关系,但也已经承担了违反《委托拆迁和市政配套合同》逾期拆迁给某某公司造成的经济损失,某某公司由此遭受的经济损失已经得到了有效的救济。另外,某某房地局在履行双方签订的《A地块土地出让合同》、《B地块土地出让合同》中,所出让的土地只是存在瑕疵,合同大部分已经履行,而非根本性违约。而且,生效的民事判决认定某某公司在履行《委托拆迁和市政配套合同》中也存在违约行为,这也是不能及时开发某某公司所受让土地的一个重要原因。因此,某某公司上诉主张某某房地局赔偿上述经济损失,不予支持。

  (四) 中南审计事务所出具的评估报告能否作为上海房地产赔偿某某公司民防工程费用的证据

  具备相应资格的鉴定单位或评估单位,通过合法的鉴定或评估程序而做出的相关结论,应否作为人民法院认定事实的证据,这涉及到法院对证据采信的问题。不具备资格的机构或不按法定程序做出的结论当然不被采纳,而合资格的机构按法定程序做出的结论一般是应当采纳的,当然法院在对评估结论怀疑的情况下可以重新鉴定。

  本案中,某某公司没有依据当地有关部门的要求申请报批民防工程,使得A、B地块存在的民防工程没有拆除,在此情况下,一审法院委托中南审计师事务所评估该民防工程拆除的价格,而且某某公司对中南审计师事务所的评估主体资格、评估程序以及评估结论均无异议,因此该事务所所作的评估结论理应作为某某房地局支付某某公司民防工程拆迁费用的证据,应予采纳。

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